Olvasónk a helyi termelőszövetkezettel 1997-ben 20 évre szóló haszonbérleti szerződést kötött egy kb. 9000 m2-es szántóterületre, amelyre 1998-ban barackost telepített a szövetkezet engedélyével. Olvasónk az engedély alapján a 9000 m2-es területen barackfákat telepített, fásszínt emelt, fóliasátrat létesített. A termelőszövetkezet időközben azonban elidegenített az Olvasónk haszonbérletébe adott mintegy 9000 m2-es területből 7771 m2-nyi földrészletet. Az új tulajdonos 2000. februárja-márciusa körül birtokba vette a tulajdonába került föld egy részét, ennek során megrongálta a felperes által létesített fóliasátrat és 3 db barackfát, majd utóbb 75 db barackfát ki is vágott, és az így birtokba vett területet művelésbe vette.

Ezzel egyidejűleg a termelőszövetkezet 2000. március 2-án írásban értesítette a felperest, hogy a szövetkezetekről szóló 1992. évi II. tv. alapján az általa haszonbérelt területre vételi jog nem illeti meg, így ezt a területet másnak eladták, s a termelőszövetkezet vezetőségének határozata értelmében a haszonbérleti szerződés a gazdasági év végével hatályát veszti. Az így kialakult helyzet, illetve feszültségek hatására Olvasónk a múlt év végétől kezdődően a területről levonult, annak hasznosításával felhagyott.

Olvasónk kérdése a következő:

Valóban joga volt-e a termelőszövetkezetnek arra, hogy a haszonbérletet íly módon felmondja, illetve kérheti-e a haszonbérleti szerződés megszűnése miatt őt megillető költségek és károk megfizetését a szövetkezettől? Ennek összegét az alábbiak szerint állapította meg: A területre eső 275 db gyümölcsfa telepítési és gondozási költsége, fóliakár, 5 db fóliatartó pálca, összesen kb. 750.000,- forint.

Véleményünk szerint a termelőszövetkezet nem mondhatta volna fel a szerződést arra hivatkozva, hogy a jelzett területet eladta Ilyen következtetés levonására nem ad alapot a szövetkezetekről szóló tv. 13. §-ának (1) bekezdése b) pontjának az a rendelkezése sem, hogy a haszonbérlőt vételi jog csak abban az esetben illeti meg, ha a föld legalább 5 éve a használatában állt. Ebből csak az következik, hogy a haszonbérlő által használt föld tulajdonjogát adásvétel útján vételi jogából eredően a haszonbérlő nem szerezheti meg, de nem jelenti e tiltó rendelkezés azt, hogy a haszonbérleti jog ezáltal meg is szűnne. Ugyanis a Ptk. 461. §-ának (1) bekezdése szerint a haszonbérletre – ha a törvény másként nem rendelkezik – a dologbérlet szabályait kell megfelelően alkalmazni. A dologbérlet szabályaiból [Ptk. 432. §-ának (3) bekezdése] az következik, hogy a bérbeadó személyében bekövetkezett változás a bérleti szerződést nem szünteti meg.

Azáltal tehát, hogy más lett a tulajdonos, nem kellett volna megszűnnie a haszonbérletnek. Más kérdés azonban, hogy mivel Olvasónk a termelőszövetkezet tájékoztatása és az I. r. alperes cselekményei hatására 2000. végén a teljes földterület birtoklásával és a gyümölcs további művelésével ténylegesen felhagyott, ez lényegében jogilag azt jelenti, hogy tudomásul vette a haszonbérleti szerződés megszűnését, ezáltal tartalmilag ráutaló magatartással maga is hozzájárult a szerződés megszüntetéséhez, elfogadva azt a tényt, hogy a birtokláshoz való joga megszűnt. A haszonbérleti szerződés így a felek egyező akarata alapján 2000. év végén közös megegyezéssel a jövőre nézve megszűnt [Ptk. 319. §-ának (1) bekezdése]. Így azt már visszaállítani nem lehet.

Joga van azonban Olvasónknak hasznokkal nem fedezett hasznos költségeinek (ld. olvasónk fenti felsorolását), illetőleg az új tulajdonos által okozott kár megtérítésére. (Ptk. 194. § (1) (2), ill. 339. §. ). Mindkettő megtérítésére az új tulajdonos köteles.

Javasoljuk Olvasónknak, hogy a fentebb már említett meg nem térült hasznos beruházásait, illetve kárait (gyümölcsfák, fóliakár, stb.) részletesen sorolja fel az új tulajdonosnak egy hosszabb lélegzetű levélben, amelyben utaljon a fentebb idézett számú paragrafusokra is, s kíséreljen meg egyezséget kötni. Javaslom, hogy indokait támassza alá azon ténnyel is, hogy nem riad vissza a jogvita bírói útra terelésétől sem. S ne ijedjen meg a az új tulajdonos Ön által idézett azon támadásától sem, mely szerint Ön rosszhiszeműen telepítette volna be a területet gyümölcsfákkal, mert a betelepített szántó művelési ágának megváltoztatása az ingatlan-nyilvántartásban nem lett átvezetve. Ebben ugyanis egyáltalán nincs igaza az új tulajdonosnak, hiszen ez az átvezetés a föld akkori tulajdonosának, azaz a termelőszövetkezetnek lett volna a kötelezettsége.