A munkát olvasónk elvégezte, G. R. azonban a szerződésben vállalt kötelezettségét nem teljesítette. G. R. a tartozását egyébként nem vitatta, azonban nem tudott fizetni, viszont a vállalkozási szerződésben kikötött kötelezettsége (kétmillió forint) biztosítására a tulajdonaként nyilvántartott perbeli ingatlanra jelzálogjogot engedett, ami be is lett jegyeztetve az ingatlan-nyilvántartásba.

Tekintettel arra, hogy G. R. a kötelezettségének mind a mai napig nem tett eleget, olvasónk jelzáloga érvényesítésére pert kíván indítani, s ezt a szándékát közölte G. R.-el is. Pár nappal később azonban jelentkezett egy kft. ügyvezetője, aki a következőkről tájékoztatta olvasónkat. G. R. a múlt év során belépett a kft.-be, amelybe apportként (nem pénzbeli hozzájárulásként) bevitte ingatlanát. Ugyanazt az ingatlant, amelyre nézve olvasónknak jelzálogot engedett, a jelzálogszerződés aláírásának dátuma pedig néhány nappal korábbi, mint a kft. társasági szerződése.

Az ügyvezető továbbá arról tájékoztatta, hogy amennyiben végrehajtási per lesz a dologból, ő ott a kft. nevében tulajdoni igényével fellép, tekintve, hogy véleménye szerint a jelzálogjogot alapító szerződés megkötésekor az ingatlan már nem volt G. R. tulajdona; így arról érvényesen nem is rendelkezhetett. Érthető, ha ebben a helyzetben olvasónk elkeseredett.

Szerencsére azonban elkeseredésre nincs oka. Gazdasági társaságot társasági szerződéssel lehet alapítani, amelyhez a jogszabály lényeges alaki és tartalmi követelményeket ír elő (Gt. 19. §). A társasági szerződésben meg kell határozni – egyebek mellett – a társasági vagyon mértékét, rendelkezésre bocsátásának módját és idejét [Gt. 21. § (1) bekezdés d) pontja]. A társaság vagyona – alapításakor – a tagok pénzbetétéből, valamint az általuk rendelkezésre bocsátott nem pénzbeli betétből áll; a nem pénzbeli betét bármilyen vagyoni értékkel rendelkező forgalomképes dolog, tehát ingatlan is lehet [Gt. 22. § (2) bekezdés].

G. R. a társaságba a perbeli ingatlanát apportálta. A társaság apportálással való tulajdonszerzésének nyilvánvalóan az a feltétele, hogy azt a tulajdonos ezzel a szándékkal bocsássa a társaság rendelkezésére.

Mindezekből az állapítható meg, hogy az ingatlan apportálása nem eredeti – pl. törvényen alapuló – és ebből következő ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzés, hanem valójában szerződési nyilatkozattal történő tulajdon-átruházás, amelyre nézve a tulajdonjog megszerzéséhez a tulajdonváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges [Ptk. 117. § (3) bekezdés].

Ez azonban nyilvánvalóan nem történt meg az apportáláskor, hiszen, ha megtörtént volna, akkor a tulajdoni lap kiváltásakor olvasónk, illetve a közjegyző, aki a zálogjogról szóló szerződést készítette, mindenképpen észlelte volna, hogy ezen ingatlanra valakinek (akárcsak széljegy formájában is) tulajdoni igénye van. Ilyet azonban olvasónk nem észlelt, így feltételezem, hogy a kft. az ingatlan-nyilvántartásba nem vezette át az apportálás tényét, így az érvényesen nem jött létre. Olvasónk jelzálog-jogosultsága azonban be van jegyezve, ezért egy esetleges végrehajtási per során sikerrel érvényesítheti követelését, s ha a tényeket helyesen közölte velünk olvasónk, akkor a kft. végrehajtási igénykeresetét – tulajdonjoga hiányában – a Pp. 371. §-ának (1) bekezdése szerint el fogja utasítani a bíróság.