Olvasónk kft.-je csak az egyik bolt üzemeltetését kezdte meg. Az üzemeltetés megkezdésekor 4,2 mFt készpénzzel rendelkeztek, amiből ebben az üzletben kisebb beruházásokat végezték. A másik üzletnek elkezdték az átépítését, ennek kapcsán az üzlet bejáratát áthelyezték, és a raktártérben lévő közfalak áthelyezésével egy 100 m˛ alapterület eladóteret alakítottak ki, majd anélkül, hogy az üzemeltetését elkezdték volna, az építkezést az ősszel félbehagyták, mert az építkezéshez kellő hitelt felvenni nem tudtak. Időközben ugyanis kiderült, hogy a telkeken álló ingatlanok nincsenek külön telekkönyvezve, így a vásárlónak csak az ingatlanokra vonatkozó tulajdonjoga nem volt érvényesíthető.

Az épületek önálló ingatlanként történő telekkönyvezése érdekében a szükséges intézkedéseket olvasónk kft.-je végül megtette, ennek következtében az illetékes földhivatal az ingatlanok tulajdonjogát ez év októberében bejegyezték.

Olvasónk szerint kft.-jének igen komoly kára keletkezett amiatt, hogy a szerződés megkötésekor őket az eladó az ingatlanok tulajdoni helyzetének rendezetlenségéről nem tájékoztatta, így nem volt arról tudomásuk, hogy az adásvételi szerződés megkötésével nem szereznek az épületen – az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető – tulajdonjogot. Ennek hiányában az ingatlanokat fedezetként felajánlani, és ennek során egyrészt a boltok működtetéséhez, másrészt pedig az átalakításhoz hitelt felvenni nem tudtak (a szokásos jelzáloggal a bankok nem tudták megterhelni az ingatlant, tekintve, hogy az ingatlan-nyilvántartás szerint annak a vevő ez év októberéig nem volt bejegyzett tulajdonosa).

Olvasónk kft.-je kárigényének érvényesítéséhez kéri segítségünket. Feltételezzük, hogy olvasónk véleménye szerint a káruk az üzemeltetésből elmaradt, ún. kereskedelmi haszon kiesésében jelentkezett.

Amit jelen esetben vizsgálnunk kell, az az a kérdés, hogy a szövetkezet kárfelelősségét megalapozza-e valamely jogellenesen felróható magatartás. Véleményünk szerint az alperes magatartása, hogy a felpereseket az ingatlan-nyilvántartás rendezetlenségéről nem tájékoztatta, bizonyítottsága esetében sem olyan jogellenes felróható magatartás, ami az alperes kárfelelősségét megalapozná.

A Ptk. 205. §-ának (4) bekezdése értelmében a felek a szerződés megkötésénél együttműködni kötelesek, továbbá a szerződés megkötését megelőzően is tájékoztatniuk kell egymást a megkötendő szerződést érintő minden lényeges körülményről. Ez a tájékoztatási kötelezettség azonban nem terjed ki olyan körülményekre, amelyeket a vevő a szerződés megkötésekor maga is tudott, vagy kellő gondosság mellett tudnia kellett volna. A Ptk. 117. §-ának (3) bekezdése szerint az ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen, vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az ingatlan-nyilvántartás – az 1997. évi CXLI. törvény rendelkezései szerint – nyilvános, és hitelesen tanúsítja a feltüntetett adatokat, továbbá a bejegyzett jogok és tények fennállását. Amennyiben a vásárló a szerződés megkötése előtt a tőle elvárható módon jár el, és az ingatlan-nyilvántartás adatait megtekinti, az eladó (szövetkezet) tájékoztatásának hiányában is egyértelműen és közhitelesen tudomást szerezhetett volna arról, hogy az általuk megvásárolni szándékozott ingatlanokra a tulajdonjog a vásárlás időpontjában nem volt bejegyezhető, mert az épületek nem voltak önállóan telekkönyvezve, s a tulajdonjoguk bejegyzésére csak akkor kerülhet sor, ha az épületeket az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként feltüntetik.

Az ingatlan-nyilvántartás tehát közhitelű nyilvános okmány, ezáltal a fél maga köteles meggyőződni a tényleges ingatlan-nyilvántartási állapotról. Ennek elmulasztása az állandó bírói gyakorlat szerint a fél saját kockázatának körébe esik, az eladóval szemben a tájékoztatási kötelezettség elmulasztása miatt kárigényt alappal nem érvényesíthet.

Olvasónk tehát nem hivatkozhat arra, hogy az egyébként az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett adatokról, jogokról és tényekről az eladó tájékoztatási kötelezettsége révén kívánt tudomást szerezni. Így véleményünk szerint a szövetkezet nem tanúsított olyan jogellenes magatartást, amely a bennünket megkereső olvasónkat ért kárral okozati összefüggésbe hozható.